SOHO再度驰援绿城 21.38亿元购上海项目,,

SOHO再度驰援绿城 21.38亿元购上海项目,,

2017-10-20 05:27 作者:小编

4月17日,SOHO中国有限公司(00410.HK,下称“SOHO中国”)宣布与绿城房地产集团有限公司(下称“绿城”,03900.HK)、马鞍山华龙置业发展有限公司(下称“华龙置业”)签订协议,以约21.38亿元收购上海绿城广场置业有限公司100%股权,进而收购上海长宁区天山路街道98街坊地块。绿城方面称,此次交易所获收益约2亿元。

这已是短短数月内SOHO中国与绿城的第二次合作。

绿城卖地不断

去年12月29日,SOHO中国发布公告宣布,以40亿元间接收购上海证大和绿城持有的上海海之门房地产有限公司50%的股权,进而收购上海外滩地王8-1地块50%的权益。

“正是有了8-1这个攸关绿城生死存亡项目的合作,双方取得了很大信任。”据SOHO中国董事长潘石屹介绍,这次仅仅经过了1个月的时间,SOHO中国便与绿城达成了合作意向。

而就在绿城向SOHO中国出售上海外滩地王股权短短7天后,绿城中国又一口气挂出了四个股权转让公告,将湖滨置业51%股本转让给融创中国,绿城墅园35%股权、绿城锦玉50%股权、上海静宇49%股权卖给了未公布身份的非关联人士。

据绿城年报透露,5个项目的股权出让为绿城带来32.37亿元的现金收入。而截至2011年12月31日,已有14.65亿元到达绿城账上。

去年12月份,绿城中国首席财务长、董秘冯征曾告诉《第一财经日报》,绿城中国需回笼资金50亿元,以充裕现金流,预计还会有项目“成功出让”。

根据绿城年报,截至2011年年底,该公司负债率达148.7%,同比上升16.7%。集团银行结余及现金、抵押银行存款共58.8亿元,仅为上年的三分之一。总借贷达321.1亿元,同比略有下滑。

“由于绿城住宅产品线定位单一,多数为高端产品,项目销售不是很畅,这一定程度上决定了长期性商业性物业的难度。”同策咨询研究中心总监张宏伟认为,正是基于这一原因,近期绿城想甩卖几个商业地产项目,轻装上阵。据同策咨询研究中心监测,近期绿城甩卖的4个项目(上海天山路写字楼项目、温州鹿城广场、青岛审计局商业项目以及北京奥克伍德雅居)均为商业类项目。

资料显示,此次绿城出售的天山路项目为商业及办公用途,总建筑面积约172208平方米,地上建筑面积106441平方米。其中,办公及公寓式办公面积52911平方米,酒店面积37517平方米及商业面积16991平方米。

SOHO上海布局

在SOHO中国的21.38亿元收购对价中,包含约20.81亿元土地价款和契税及约5600万元已发生的前期工程款及其他费用。

“我们认为这是一个比较合适的价格,折合楼面价约19800元/平方米。”潘石屹如是说。

2010年2月,天山路街道98街坊地块由绿城集团和华龙置业的联合体以15.3564亿元的底价购得,楼面价约1.5万元/平方米。而绿城取得的这一地块价格并不算贵,早在2007年2月,上海华天和LVMH集团联手以14.32亿元竞得同区域的长宁100街坊16/1丘地块,在当时的成交楼面价已达约1.9万元/平方米。

“以此地块所处区位和同区域在售项目的价格看,未来两三年项目销售时的售价不应该低于65000元/平方米。”SOHO中国财务总裁唐正茂表示。

在该地块此前挂牌出让的标书中,曾有明确规定:该项目商业定位为高星级宾馆,应严格参照《国家五星级酒店设计标准》,力求达到《白金五星级标准》,不允许含公寓式酒店,不可分割产证;而零售商业部分则定位为高星级宾馆的配套功能,原则上也不允许分割转让和出售。

不过,仅以SOHO中国预计散售的约5.29万平方米办公面积计算,如能以6.5万元/平方米的价格散售,其回款也已超过34亿元,同时亦不排除SOHO中国将酒店整售的可能性。

至此,SOHO中国自2009年8月进入上海市场后,共计完成对11个项目的收购,累计收购金额约255亿元。目前,SOHO中国手持现金仍然超过120亿元,其年内收购金额约为26亿元,距离100亿元的目标尚有段距离。

“雄厚的资金实力及项目营销能力导致其在逆势中"抄底"收购上海市中心的优质物业。”张宏伟认为,但由于SOHO中国在上海短期内可售型项目并不是很多,如果这些相对较少的可售型项目没有办法支持其资金回笼的话,有可能对SOHO中国的融资能力提出更高的要求。“而且,2011年8月份上海出台的商业地产限贷政策有可能影响,甚至拉长这个项目的资金回笼周期。”张宏伟表示。

据介绍,截至今年3月,SOHO中国完成销售额约16亿元,其中三分之一来自上海,三分之二来自北京,而对在售项目继续提价,也已在SOHO中国的计划当中。